米国の商業用不動産の買い手と売り手は、低迷を続けてきた市場が底を打ったと見方を強めている。
しかし、大きな疑問は残ったままだ。打撃を受けたオフィスやアパート、その他の物件が実際にどの程度の金額で取引されるかだ。
その答えが遠からず出る兆しがある。2022年のピーク時から19％値下がりした商業用不動産市場は活気を取り戻しつつある。その理由のひとつは、物件の貸し手や所有者が損切りした上で、新たな投資を行いたいと考えているからだ。米金融市場による４年半ぶりの利下げにより、評価額がどの程度になるかが明確になりつつある。
マーベリック・リアルエステート・パートナーズの共同創業者デービッド・アビラム氏は「2025年には間違いなく活発な動きが増えるだろう。さまざまな要因が混在し、一部には著しい不安定性をもたらすだろうが、いくつかの大きなチャンスも訪れるとみられる」と述べた。
売り手はここ数か月、大幅な割引価格で物件を手放すことを余儀なくされていた。ニューヨーク市では、10階建てオフィスビルが2018年の取引時から
67％も低い金額で売買された。シカゴ・オプション取引所などを傘下に持つＣＢＯＥグローバル・マーケッツは、シカゴ中心部にあった旧本社ビルを、新型コロナウイルスのパンデミック（世界的大流行）以前の価値の
約半分で売却した。
今年１－７月のデータは、市場がいかに厳しかったかを如実に示す。ＭＳＣＩによれば、同期間の取引額は前年同期比５％減の2038億ドルだった。しかし最近では、取引量に「着実な」改善が見えるとＭＳＣＩはリポートで指摘している。
Property Prices Are Climbing Again
Commercial real estate prices rose 3% this year but are 19% below 2022 peak
Source: Green Street Commercial Property Price Index
ただ、一定の不透明感はなお残っており、一部の投資家は性急な市場参入には慎重姿勢を崩していない。老朽化した都市部のオフィスビルなどはリモート勤務の普及で需要が大きく落ち込み、特に大きな打撃を受けた。各物件の正確な価値について買い手と売り手が合意するにはまだ時間がかかりそうだ。
現時点では、不動産やローンの売却への注目が高まっている兆候がある。不動産融資を手掛けるパークビュー・ファイナンシャルは最近、ニューヨーク、ニュージャージー、コネティカット各州のアパートおよびオフィスに関連する総額約３億ドルのローンを売りに出した。同社のポール・ラヒミアン最高経営責任者（ＣＥＯ）によると、各ローンには額面価格の平均95％で複数のオファーがあったという。
ＣＢＯＥの旧本社ビル
Source: 融資に前向きな企業も増えている。フロリダの倉庫ポートフォリオを取得するために１億2000万ドルを調達しようとしている投資家に対し、大手銀行や保険会社からは10件を超える融資提供の申し出があったと、同取引に携わっているジョーンズ・ラング・ラサール（ＪＬＬ）のマイケル・ジグリオッティ氏は述べた。３カ月前には、そうした案件には４－５件の申し出しかなかったという。
「まるでスイッチが切り替わったような感じだ。誰もが興奮しているようで、われわれはこれを新たな流動性サイクルの始まりと呼んでいる」と同氏は語った。
米金融当局が利上げを開始した2022年以降、不動産市場はほぼ凍結状態となっていた。
しかし、米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）は９月17－18両日に開催した定例会合で、主要政策金利を0.5ポイント引き下げることを
決定。投資家は今後の金利動向について、以前よりは明確な見通しを持つことができるようになった。
不動産サービス大手ＣＢＲＥグループのグローバル・チーフ・エコノミスト、リチャード・バーカム氏は、ＦＯＭＣは年内に少なくとも0.5ポイントの追加利下げを行う可能性が高いとみている。
「われわれは谷底におり、幅広い市場が上昇局面に向かうことを楽しみにしている」と、同氏は18日の電話会議で発言。その上で、資産の種類によって結果は異なる可能性が高いとし、「この危機を完全に乗り切るにはまだ長い道のりが残っている」と述べた。
Commercial Real Estate Finance Rebounds
Property liquidity is forecast to recover as interest rates moderate
Source: Mortgage Bankers Association commercial real estate finance forecast
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原題：
Commercial-Property Market’s Switch Flips as Bidders Return（抜粋）
