香港の啓徳（カイタック）空港（旧香港国際空港）は、パイロットや乗客にとってよく知られた場所だった。パイロットは高層ビルの間を縫うように飛行して着陸しなければならず、乗客は肘掛けを握りしめ、接近するアパートの窓をかたずをのんで見つめていたものだった。
1998年にチェクラプコク（赤鱲角）に
新香港国際空港が開港すると、啓徳空港は閉業。跡地を手に入れたデベロッパーは高級コンドミニアムやショッピング街を建てる計画を立てた。
このエリアはここ約10年間、土地の競売で記録的な収入を上げ、熱心な買い手を引き付けていた。不動産仲介業者
ジョーンズ・ラング・ラサール（ＪＬＬ）によると、2014年以降、同地区では約１万4000戸が建設された。これは香港全体の新規供給戸数の８％強に当たる。
啓徳地区で建設中の高層ビル
Photographer: Edmond So/SCMP しかし今や、
香港全域で住宅価格が下落し、啓徳地区の住宅所有者の中には、住宅の資産価値がローン残高を下回る「アンダーウォーター（水面下）」状態にある人が増えている。７月には、２社が集合住宅を１平方フィート当たり平均１万7000香港ドル（約31万5600円）で売りに出した。これは同地区では16年以来の安値で、３年前の同様のプロジェクトの価格を25％下回る。
他の地区ではさらに大きな価格下落がみられるが、同空港の跡地では、比較的最近購入された物件が多いため、アンダーウォーター状態にある住宅ローンが増えている。
政府のデータによると、４－６月（第２四半期）に香港の住人が抱えていたアンダーウォーター状態の住宅ローンは約３万件で、総額は1550億香港ドルに達した。１－３月（第１四半期）から若干改善したものの、このまま価格が下落基調を続ければ、年内に10万件を超えるとＪＬＬは予測している。
ブルームバーグ・インテリジェンス（ＢＩ）のアナリスト、パトリック・ウォン氏とヤン・チー・ジョン・ウォン氏は７月のリポートで、香港の「不動産不況を踏まえると、資金繰りの苦しいデベロッパーは、空室を破格の値段で投げ売りするだろう」と分析している。
啓徳地区のクルーズ船ターミナル。昨年の運航は週平均３隻未満だった
Photographer: Keith Tsuji/Zuma Press 10年前に政府が跡地の競売を始めた時、啓徳地区の土地は簡単に売れた。最初の住宅が市場に出回ったのは16年で、ちょうど香港全体の価格が劇的に上昇し始めた時期だった。
しかし、そうした状況全てが開発の中断によって頓挫した。５万人収容のスタジアムを持つ香港最大のスポーツ施設、啓徳体育園（Kai Tak Sports Park）は23年までに完成する予定だったが、来年まで延期された。昨年開業が予定されていたモノレールも棚上げされた。
啓徳地区は香港の不動産不況の打撃を受けている
Source: Bloomberg この地域の数万人の住民にサービスを提供しているのは、一握りのスーパーマーケットのみだ。クルーズ船のターミナルはおおむね閑散としており、昨年の運航は週平均３隻未満だった。周辺にはカフェやパブもなく、レストランは同ターミナル内にある中国人観光客向けの１軒だけだ。
「博物館や図書館、市場といった公共施設も不足している」と、未完成のスタジアムの近くにある高層物件「モナコ・ワン」に２ベッドルームのアパートを所有するダニエル・イップさんは話す。
ただ、今のところ、住宅ローンの苦境が銀行システムに与える脅威は限定的だ。６月末時点の延滞率は前四半期のほぼ２倍の0.11％だったが、不動産市場がまだアジア金融危機から回復していなかった01年の1.42％を大きく下回る。
センタライン・モーゲージ・ブローカー（中原按掲経紀）のマネジングディレクター、アイビー・ウォン氏は「銀行にとってリスクは依然として低いが、景気が減速して失業が増えれば、状況は変わるかもしれない」と指摘した。
（原文は「ブルームバーグ・ビジネスウィーク」誌に掲載）
原題：
Hong Kong’s Old Airport Becomes Symbol of City’s Property Pain（抜粋）
